アパート経営は節税になる？仕組みと知っておきたい注意点

「アパートを建てると税金が安くなるらしい」。
そんな話を聞いて、自分にも当てはまるのか気になっている方は多いのではないでしょうか。

実際、アパート経営には節税効果があります。
ただし「経営すれば自動的に税金が安くなる」わけではなく、仕組みを理解した上で運用して初めて効果が出るというのが実情です。
仕組みを知らないまま始めると、思ったほど安くならなかったり、数年後にかえって税負担が増えたりすることもあります。

この記事では、アパート経営がなぜ節税になるのか、その仕組みと、効果を正しく活かすための考え方、そしてつまずきやすいポイントを整理してお伝えします。

「アパート経営＝節税」と言われる本当の理由

アパート経営で節税と呼ばれているのは、実は1つの制度ではありません。
主に3つの税金が対象になります。

1つ目は所得税・住民税です。
ここで鍵になるのが減価償却という会計上の仕組みです。
アパートの建物部分は、購入した年に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて複数年に分けて経費計上します。
この減価償却費は実際にお金が出ていく支出ではないのに、帳簿上は経費として計上できるため、家賃収入より経費が上回れば不動産所得が赤字になり、給与所得などほかの所得と損益通算して課税所得そのものを圧縮できます。

2つ目は相続税です。
現金をそのまま相続すると、相続税評価額は額面どおりになります。
ところが同じ金額をアパートに換えておくと、建物は貸家として借家権割合が差し引かれ、土地も貸家建付地として評価が下がるため、時価より低い評価額で相続できます。

3つ目は固定資産税・都市計画税です。
住宅用地の特例により、更地のまま持っているより税額が軽減されます。

こう並べると「建てるだけで得をする」ように見えますが、実際に効いているのは制度そのものではなく、建物の減価償却という「時間とともに効果が変わる仕組み」です。
ここを理解せずに「アパート経営＝節税」とだけ覚えてしまうことが、後述するつまずきの原因になります。

節税効果を正しく活かす3つのステップ

ステップ1: 減価償却の仕組みを理解する

減価償却の対象になるのは建物部分のみで、土地は対象外です。
計上できる金額は「取得価額 × 償却率」で決まり、現在は毎年同じ額を計上する定額法が基本です。

償却できる期間(法定耐用年数)は建物の構造で変わります。

木造：22年
重量鉄骨造：34年
鉄筋コンクリート造：47年

木造は耐用年数が短い分、1年あたりに計上できる経費が大きくなりやすく、短期間で節税効果を得たい人ほど木造アパートを選ぶ傾向があります。

さらに、中古物件を購入する場合は耐用年数を次の式で再計算します。

法定耐用年数の一部が残っている場合：(法定耐用年数−経過年数)＋経過年数×0.2
法定耐用年数をすでに超えている場合：法定耐用年数×0.2

たとえば木造(耐用年数22年)で築25年の中古アパートなら、22年をすでに超えているため「22年×0.2＝4.4年」、端数を切り捨てて4年で償却できます。
期間が短いほど1年あたりの経費は大きくなるため、不動産投資の減価償却で解説しているとおり、中古物件は新築より短期集中で節税効果を出しやすい選択肢です。

ステップ2: 建物と設備を分けて計上する

建物本体と、給湯設備・エアコン・照明などの附属設備は、別々に耐用年数が設定されています。
設備は6〜15年程度と建物本体より短いことが多く、購入時に分けて計上すれば、初期の数年間により大きな減価償却費を計上できます。
見積書や売買契約書の内訳をもとに、建物・設備を分離して計上できないか確認しておくとよいでしょう。

ステップ3: 相続税・固定資産税の圧縮効果も合わせて考える

所得税だけを見て判断すると、相続税や固定資産税での効果を見落としがちです。
将来的に資産を引き継ぐ予定があるなら、相続税の節税で紹介している貸家建付地評価の考え方も合わせて確認しておくと、アパート経営を検討する目的がより明確になります。
固定資産税についても、住宅用地の特例でどの程度軽減されるかは固定資産税の節税で整理しています。

つまずきやすいポイント・よくある誤解

減価償却が終わると税負担が増える 耐用年数を過ぎると計上できる経費が減るため、それまで赤字だった不動産所得が黒字に転じ、逆に税金が増えることがあります。
「いつまで・いくら」節税できるのかを事前にシミュレーションしておかないと、終了後に慌てることになります。
デッドクロスに気づかない ローンの元金返済額は経費にならない一方、減価償却費は年々の計上額が変わります。
元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」の状態になると、帳簿上は黒字でも手元の資金繰りが厳しくなることがあります。
節税だけを目的に物件を選んでしまう 空室が続けば家賃収入がなくなり、節税どころか赤字経営そのものが目的化してしまいます。
あくまで安定した賃貸経営があってこその節税効果だと理解しておく必要があります。
売却時の税金を見落とす アパートを売却すると譲渡所得税がかかります。
所有期間が5年を超える長期譲渡は税率20.315%、5年以下の短期譲渡は39.63%と、短期売却は税率が大きく上がる点に注意が必要です。
中古物件の耐用年数計算を誤る 経過年数の数え方や端数処理を間違えると、償却期間や年間の経費額がずれてしまいます。
売買契約時に取得年月日と建築年月日を正確に確認しておきましょう。