自宅で仕事をしている場合、「家賃の一部を経費にできますか？」というご相談をよく受けます。
ただし、この論点はかなり注意が必要です。
個人事業主なのか、法人なのか。持ち家なのか、借家なのか。法人が自宅を本店所在地にしているだけなのか、実際に法人が自宅の一部を借りているのか。さらに、法人が借上社宅として契約しているのかによって、税務上の取扱いが大きく変わります。
結論からいうと、個人事業主の自宅費用は「家事按分」の問題ですが、法人の場合は単純な家事按分ではありません。法人と役員・従業員は別人格であるため、賃貸借の実体、給与課税、社宅の経済的利益まで含めて判断する必要があります。
相談者
自宅で仕事をしている場合、家賃は経費にできますか？
税理士
個人事業主か法人か、持ち家か借家かで大きく変わります。
個人事業主が借家で仕事をしている場合は、実際に支払った家賃のうち、事業で使っている部分を必要経費にできる可能性があります。
一方、持ち家の場合は、自分自身に家賃を払うことはできないため、「家賃」として経費にすることはできません。その代わり、建物の減価償却費、固定資産税、火災保険料、住宅ローン利息などのうち、事業使用部分を経費にすることを検討します。
相談者
法人の場合も、自宅で仕事をしていれば家賃を按分して経費にできますか？
税理士
法人の場合は、個人事業主の家事按分とは考え方が異なります。
法人と役員・従業員は別人格です。そのため、自宅で仕事をしている、本店登記をしている、郵便物が届くというだけでは、法人が家賃を負担する根拠にはなりません。
法人が役員や従業員の自宅の一部を本当に借りるのであれば、法人専用の使用区画、賃貸借契約、賃料の相当性、実際の使用実態が必要です。
相談者
借上社宅の場合は、家賃を仕事用と生活用に按分するのですか？
税理士
借上社宅は、通常の自宅兼事務所の按分とは別の考え方です。
法人が家主と契約して住宅を借り、役員や従業員に社宅として貸与する場合、法人は原則として支払家賃を費用計上します。
そのうえで、居住者から一定の社宅家賃を徴収しているかどうかにより、給与課税される経済的利益があるかを判断します。
つまり、借上社宅は「事業用部分と生活用部分の床面積按分」ではなく、「社宅として本人からいくら徴収すべきか」の問題になります。
まず全体像：形態ごとの取扱い
| 形態 | 家賃・住宅費の経費計上 | 居住者側の課税 | 基本的な判断方法 |
|---|---|---|---|
| 個人事業主・持ち家 | 自分に家賃を払うことはできないため、家賃計上は不可。建物減価償却費、固定資産税、火災保険料、住宅ローン利息等の事業使用部分を経費化 | 自分に家賃収入は発生しない | 専用部分は床面積比。共用部分は床面積比と使用時間等を組み合わせる |
| 個人事業主・借家 | 実際に負担した家賃のうち、事業使用部分を必要経費化できる可能性あり | 家賃収入は発生しない | 専用部屋は床面積比。リビング等の共用部分は床面積比と使用時間等で按分 |
| 法人役員・従業員・持ち家 | 本店登記や在宅勤務だけでは法人の家賃にならない。実体ある賃貸借契約があれば、合理的な賃料を法人の地代家賃にできる可能性あり | 個人は原則として不動産所得。実体がない場合や過大な場合は給与認定等のリスク | 法人専用区画、賃貸借契約、近隣相場、使用実態で判断 |
| 法人役員・従業員・借家 | 個人契約の家賃を法人が単純に負担すると給与課税リスクが高い。実体ある転貸借契約があれば地代家賃処理の余地あり | 単純補助は給与。実体ある転貸なら原則として不動産所得となる可能性 | 原契約、転貸承諾、法人専用区画、転貸料の合理性が必要 |
| 借上社宅 | 法人が家主と契約して役員・従業員へ社宅として貸与する場合、法人は原則として支払家賃を費用計上 | 徴収家賃が基準額未満なら差額が給与。役員と従業員で基準が異なる | 床面積按分ではなく、賃貸料相当額により給与課税を判定 |
個人事業主の場合：自宅費用は「家事関連費」
個人事業主の場合、自宅費用は、仕事と生活が混在する「家事関連費」の問題になります。
所得税法上、家事費や家事関連費は原則として必要経費にできません。ただし、業務上直接必要な部分を明確に区分できる場合には、その部分を必要経費に算入できます。
ここで重要なのは、「50％を超えていないと経費にできない」という単純な話ではないことです。
業務に必要な部分を明確に区分できれば、業務割合が50％以下であっても、その部分を必要経費にできる余地があります。逆に、根拠なく一律に30％、50％などと決めるのは危険です。
個人事業主・持ち家の場合
相談者
持ち家に住んでいる個人事業主が、自宅で仕事をしている場合はどうなりますか？
税理士
持ち家の場合、自分自身に家賃を払うことはできません。
そのため、「自宅家賃」として経費にすることはできません。
ただし、建物の減価償却費、固定資産税、都市計画税、火災保険料、地震保険料、住宅ローン利息、修繕費、水道光熱費、通信費などについて、事業で使っている部分を必要経費にできる可能性があります。
| 費用 | 取扱い |
|---|---|
| 建物の減価償却費 | 事業使用割合に応じて必要経費。土地は減価償却できません |
| 固定資産税・都市計画税 | 建物・土地のうち事業使用部分に対応する部分を必要経費化する余地があります |
| 火災保険料・地震保険料 | 建物に対応する部分を事業割合で按分します |
| 住宅ローン利息 | 元本返済は経費不可。利息部分のうち事業使用部分を経費化する余地があります |
| 修繕費 | 修繕対象部分と内容により判断。資本的支出に該当する場合は減価償却 |
| 電気代・通信費 | 使用量、床面積、使用日数、使用時間などで合理的に按分します |
持ち家を事業に使う場合は、住宅ローン控除にも注意が必要です。住宅ローン控除は、原則として床面積の2分の1以上を専ら自己の居住用に供していることなどが要件です。事業用部分がある場合は、控除対象となる借入金等を居住用部分に対応する範囲に区分する必要があります。
また、将来その自宅を売却する場合、居住用財産の特例や取得費計算に影響することがあります。持ち家の事業利用は、毎年の経費だけでなく、住宅ローン控除や将来売却時の税務まで含めて検討する必要があります。
個人事業主・借家の場合
相談者
借家に住んでいる個人事業主の場合、家賃は経費にできますか？
税理士
借家の場合は、実際に支払っている家賃のうち、事業で使っている部分を必要経費にできる可能性があります。
仕事専用の部屋がある場合は、基本的に床面積比で按分します。
たとえば、家全体が60㎡、仕事専用部屋が12㎡、月額家賃が12万円であれば、12万円 × 12㎡ ÷ 60㎡ ＝ 2万4,000円が月額経費の出発点になります。
ただし、リビングの一角で作業している場合や、家族も使う部屋で仕事をしている場合は、床面積比だけでは不十分です。
その場合は、次のように面積と時間を組み合わせる方法が考えられます。
対象部分の床面積 ÷ 住宅全体の床面積 × 業務使用時間 ÷ 総使用可能時間
たとえば、20㎡のリビングの一角を1日3時間だけ仕事に使うような場合に、リビング全体をそのまま事業用とするのは無理があります。
水道光熱費や通信費についても、実際の使用状況に応じて合理的に按分します。国税庁の在宅勤務FAQでは、電気料金について、次のような合理的計算例も示されています。
電気料金 × 業務使用部屋の床面積割合 × 在宅勤務日数割合 × 1/2
この「2分の1」は絶対的な固定率ではなく、睡眠時間を除いた時間のうち、業務時間に相当する部分を見積もった計算例です。実測値やより精緻な方法がある場合には、その方法を採ることも考えられます。
法人役員・従業員の持ち家の場合
相談者
法人の役員や従業員が、自分の持ち家で仕事をしている場合は、法人が家賃を経費にできますか？
税理士
本店登記をしている、郵便物が届く、時々仕事をしているというだけでは、法人の家賃にはなりません。
法人がその自宅の一部を本当に借りているといえる実体が必要です。
具体的には、法人専用の部屋や区画、賃貸借契約書、合理的な賃料、実際の使用実態が必要です。
法人が役員や従業員の持ち家の一部を借りる場合、最低限、次のような要素が必要です。
法人が役員・従業員の持ち家を借りる場合の確認ポイント
法人が支払う賃料が相当で、実体ある賃貸借であれば、法人側では地代家賃として処理できる可能性があります。
一方、個人側は、受け取った家賃を原則として不動産所得として申告します。その場合、貸付部分に対応する減価償却費、固定資産税、保険料、借入金利息などを必要経費にすることを検討します。
ただし、代表者や同族株主への支払いについて、賃貸実体がない、賃料が高すぎる、私生活部分まで法人が負担しているという場合は、役員給与や経済的利益と認定されるリスクがあります。役員給与と認定されると、法人税法上、損金不算入や源泉所得税の問題が生じることがあります。
法人役員・従業員の借家の場合
相談者
個人契約で借りている賃貸住宅の家賃を、法人が一部負担することはできますか？
税理士
個人契約の家賃を法人がそのまま負担する場合は、給与課税リスクが高いです。
個人事業主のように、「家賃10万円のうち30％を法人の経費」という形で単純に按分することはできません。
役員や従業員本人が直接契約している住宅の家賃を会社が負担しても、通常は社宅貸与とは扱われず、給与として課税される可能性が高くなります。
たとえば、役員が個人名義で借りている自宅について、次のような処理をすると、その3万円は地代家賃ではなく、役員又は従業員への給与と見られる可能性が高いです。
家賃10万円 × 在宅勤務割合30％ ＝ 3万円を法人が毎月負担
従業員の場合は、給与として法人の損金になることが多いですが、源泉徴収が必要です。
役員の場合はさらに注意が必要です。給与認定された額が定期同額給与等に該当しなければ、法人側で損金不算入となるリスクがあります。
転貸借契約を使う場合
個人が借りている住宅の一部を、法人に転貸する方法も理論上は考えられます。
個人と法人との間で実体のある転貸借契約を締結し、法人が業務のために住宅の一部を使用しているのであれば、法人が個人に支払う賃料は、原則として法人側の地代家賃として損金算入できます。
個人契約の借家を法人へ転貸する場合の確認ポイント
これらは必須ではありませんが、法人側で転借料を地代家賃、個人側は受取転貸料を不動産所得として処理する上で、前提となる転貸借契約が実体あるものと主張するための補強材料として備えておくことをおすすめします。
借上社宅の場合
相談者
法人が家主と契約して、役員や従業員に社宅として貸す場合はどうなりますか？
税理士
借上社宅の場合、法人は原則として家主に支払う家賃を費用計上します。
ただし、役員や従業員から一定額の社宅家賃を徴収していないと、本人が受けた経済的利益として給与課税されます。
ここが、個人事業主の家事按分とはまったく違うところです。
借上社宅では、法人が住宅を借り、役員又は従業員に社宅として貸与します。
法人側では、原則として家主への支払家賃を地代家賃又は福利厚生費として処理し、本人から徴収する社宅家賃を雑収入又は地代家賃の戻入れとして処理します。
住宅として借り、住宅として貸与する家賃は、原則として消費税非課税です。したがって、法人が家主へ支払う借上料について仕入税額控除はできず、本人から徴収する社宅使用料も原則として非課税です。
従業員社宅
従業員社宅では、月額の賃貸料相当額は、原則として次の合計額で計算します。
建物の固定資産税課税標準額 × 0.2％
＋ 12円 × 建物総床面積㎡ ÷ 3.3㎡
＋ 敷地の固定資産税課税標準額 × 0.22％
従業員から、この賃貸料相当額の50％以上を徴収していれば、実際の徴収額と賃貸料相当額との差額は、原則として給与として課税されません。
50％未満しか徴収していない場合は、賃貸料相当額と実際徴収額との差額が給与として課税されます。
役員社宅
役員社宅は、従業員社宅より厳しく見ます。
役員については、従業員のような「賃貸料相当額の50％以上を徴収していればよい」という取扱いではなく、原則として賃貸料相当額以上を徴収する必要があります。
役員社宅の賃貸料相当額は、社宅が小規模住宅か、小規模住宅以外か、豪華社宅かによって変わります。
小規模住宅
小規模住宅とは、法定耐用年数30年以下の建物では床面積132㎡以下、30年を超える建物では床面積99㎡以下の住宅をいいます。
小規模住宅の場合の賃貸料相当額は、従業員社宅と同様に、固定資産税課税標準額等を基礎に計算します。
小規模住宅以外・法人所有
法人所有の小規模住宅以外の役員社宅では、月額賃貸料相当額は、次の年額の12分の1です。
建物の固定資産税課税標準額 × 12％
＋ 敷地の固定資産税課税標準額 × 6％
建物の法定耐用年数が30年を超える場合、建物部分は12％ではなく10％で計算します。
小規模住宅以外・他からの借上げ
法人が他から借り上げた小規模住宅以外の役員社宅では、次のいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。
小規模住宅以外の借上役員社宅の賃貸料相当額
豪華社宅
いわゆる豪華社宅は、通常の算式ではなく、時価、つまり通常支払うべき使用料を基準にします。
床面積が240㎡を超え、取得価額、支払賃料、内外装、設備などを総合的に勘案して豪華社宅と判断される場合には、通常の小規模住宅等の計算は使えません。
240㎡以下であっても、プールなど個人的嗜好を著しく反映した設備がある場合には、豪華社宅と判断されることがあります。
本店登記していれば法人の家賃にできるのか
相談者
自宅を法人の本店所在地として登記していれば、法人の家賃にできますか？
税理士
本店登記だけでは足りません。
本店登記は、法人がその場所に本店を置いているという表示にはなりますが、それだけで法人に賃料債務が発生するわけではありません。
法人が実際にその区画を使用していること、契約があること、賃料が合理的であることが必要です。
本店登記は、法人利用の一つの事情にはなります。
たとえば、法人宛て郵便物を受領している、法人の帳簿や契約書を保管している、来客や打合せを行っている、法人専用部屋がある、法人に他の事務所がない、といった事実があれば、法人利用の裏付けになります。
しかし、登記だけで実際の業務は別の場所で行い、住宅全体を私生活に使っている場合は、家賃計上の根拠としては弱いと考えられます。
消費税の取扱い
住宅家賃と事務所家賃では、消費税の扱いも異なります。
| 貸付形態 | 消費税の取扱い |
|---|---|
| 住宅としての貸付け | 原則として非課税 |
| 事務所としての貸付け | 課税取引 |
| 住宅・事務所併用 | 住宅部分と事務所部分を面積比等で合理的に区分 |
| 法人の借上社宅 | 家主への借上料、本人からの社宅家賃とも原則として非課税 |
| 個人所有住宅の一室を法人事務所として賃貸 | 事務所部分は課税取引。ただし貸主が免税事業者かどうか、インボイス登録の有無は別途確認 |
住宅部分と事務所部分が混在する場合には、家賃を合理的に区分する必要があります。
特に、法人が個人から住宅の一部を事務所として借りる場合、貸主側の消費税課税事業者該当性やインボイス登録の有無も確認が必要です。
町田・相模原で自宅兼事務所・法人成り後の経理に不安がある方へ
自宅兼事務所の家賃や住宅費は、単に「何％まで経費にできる」という話ではありません。
個人事業主の家事按分、法人による自宅賃借、在宅勤務費用、借上社宅、役員給与、源泉所得税、消費税が絡むため、形だけ整えても実態が伴わなければ否認リスクがあります。
町田・相模原で、自宅兼事務所の経費処理、法人成り後の本店所在地、役員社宅や借上社宅の処理に不安がある方は、タクスリンク税理士事務所にご相談ください。
町田・相模原で税理士をお探しなら、タクスリンク税理士事務所へ
要点
主な根拠
※本記事は、一般的な税務上の取扱いを解説したものです。実際の処理は、住宅の契約名義、所有者、法人との契約内容、役員・従業員の別、使用区画、使用実態、固定資産税課税標準額、消費税の課税関係などにより異なります。特に法人が役員や同族関係者の自宅を借りる場合、借上社宅を設計する場合、過年度処理を修正する場合は、個別確認が必要です。
Author Profile
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起業支援と財務コンサルティングが得意な税理士。
これまでの最高調達支援額は10億円。
町田・相模原エリア初の「決算料０円、月額10,000円～の税務顧問×創業融資支援０円×会社設立手数料０円の起業支援プラン」をリリース。
上智大学法学部法律学科卒。
