役員社宅の家賃はいくら取れば給与課税されない？賃貸料相当額を税理士が解説

役員から、税務上計算した「賃貸料相当額」以上の家賃を毎月徴収していれば、原則として給与課税されません。

会社が役員に住宅を無償または低額で貸すと、役員は本来払うべき家賃の一部を会社に負担してもらっていることになります。

この利益が、所得税法上の経済的利益として給与課税の対象になることがあります。

そこは非常に間違いやすいところです。

役員社宅については、一律に「会社が支払う家賃の50％を取れば必ず大丈夫」というルールではありません。

従業員社宅には、賃貸料相当額の50％以上を徴収していれば給与課税されないという取扱いがあります。

しかし、役員社宅については原則として、役員社宅用の賃貸料相当額の計算ルールに従います。

役員社宅は、大きく分けると次の4つです。

小規模住宅、小規模でない自社所有社宅、小規模でない借上社宅、豪華社宅です。

小規模住宅に該当する場合は、固定資産税課税標準額と床面積を使って、比較的低い賃貸料相当額を計算します。

小規模でない自社所有社宅は、建物と土地の固定資産税課税標準額を使って計算します。

小規模でない借上社宅は、「会社が大家に支払う月額家賃の50％」と、固定資産税課税標準額による計算額の高い方を使います。

豪華社宅に該当する場合は、通常支払うべき市場家賃等に相当する額を徴収する必要があります。

小規模住宅に該当するかどうかは、建物の法定耐用年数と床面積で判断します。

法定耐用年数が30年以下の建物であれば、床面積132㎡以下が目安です。

法定耐用年数が30年を超える建物であれば、床面積99㎡以下が目安です。

区分所有マンションなどでは、専有部分だけでなく、共用部分を按分した面積も含めて判定する必要があります。

そのため、賃貸借契約書の専有面積だけを見て即断しない方が安全です。

小規模住宅の場合、毎月の賃貸料相当額は、次の3つの合計額です。

1つ目は、建物の固定資産税課税標準額に0.2％をかけた金額です。

2つ目は、12円に、その建物の総床面積を3.3㎡で割った数をかけた金額です。

3つ目は、土地の固定資産税課税標準額に0.22％をかけた金額です。

この3つを合計した金額以上を、役員から毎月徴収していれば、原則として給与課税されません。

小規模住宅に該当する場合は、会社が大家に支払っている家賃の50％ではなく、固定資産税課税標準額等から計算した賃貸料相当額を使います。

たとえば、会社が月20万円で借りているマンションでも、小規模住宅に該当し、固定資産税課税標準額等から計算した賃貸料相当額が月25,000円であれば、原則として月25,000円以上を徴収すれば給与課税を避けられることになります。

ここが、役員社宅の大きなメリットになり得る部分です。

小規模住宅に該当しない場合は、会社所有か借上社宅かで計算が変わります。

会社が所有している社宅の場合は、建物の固定資産税課税標準額に12％をかけます。ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合は10％です。

そこに、土地の固定資産税課税標準額に6％をかけた金額を足し、12で割った金額が月額の賃貸料相当額になります。

一方、会社が借り上げている社宅で、小規模住宅に該当しない場合は、会社が大家に支払う月額家賃の50％と、固定資産税課税標準額による計算額を比べて、高い方の金額以上を役員から徴収する必要があります。

豪華社宅の場合は、通常の小規模住宅や一般社宅の計算式ではなく、通常支払うべき市場家賃等に相当する金額を徴収する必要があります。

床面積が240㎡を超えるような住宅や、面積、設備、内外装、立地などから見て一般的な社宅とはいえない住宅は、豪華社宅に該当する可能性があります。

豪華社宅に該当すると、固定資産税課税標準額による低い金額では足りないため、給与課税リスクが大きくなります。

使うのは、固定資産税の税額ではありません。

固定資産税の課税標準額を使います。

ここもよく間違えます。

固定資産税の納税通知書には、税額、評価額、課税標準額など複数の数字が載っていることがあります。

役員社宅の賃貸料相当額を計算するときは、固定資産税の税額そのものではなく、建物と土地の固定資産税課税標準額を確認します。

それは避けるべきです。

役員社宅として整理するには、原則として法人が貸主と賃貸借契約を結び、その住宅を役員に貸与する形にしておく必要があります。

役員本人が大家と直接契約している住宅の家賃を会社が負担する場合は、社宅の貸与ではなく、役員本人の家賃を会社が負担しているだけと見られやすくなります。

その場合、会社が負担した家賃は、原則として役員に対する給与課税の対象になります。

具体的に毎月いくら徴収すればよいかを計算するには、少なくとも次の資料が必要です。

会社所有か、法人名義の借上社宅か。

建物の構造と法定耐用年数。

役員が使用する部分の床面積。

区分所有マンションの場合は、共用部分を按分した床面積。

建物の固定資産税課税標準額。

土地の固定資産税課税標準額。

借上社宅の場合は、会社が大家に支払う月額家賃。

さらに、240㎡超の住宅や特殊設備がある住宅では、豪華社宅に該当しないかも確認します。

毎月、実際に役員から会社へ家賃を支払っていることが分かるようにしておくことが重要です。

役員報酬から控除する方法でも、役員から会社口座へ振り込む方法でも、帳簿上で明確に処理してください。

単に「計算上はこの金額を徴収したことにする」というだけでは不十分です。

社宅規程、賃貸借契約書、固定資産税課税標準額の資料、賃貸料相当額の計算メモ、毎月の徴収記録を残しておくのが安全です。