毎年春に届く固定資産税の納税通知書を見て、「去年より高くなっている気がする」と感じたことはありませんか。
実はその感覚、多くの人が一度は抱くものです。
固定資産税は自分で申告する税金ではないため、どんな仕組みで金額が決まっているのか、どこを見直せば安くなるのかを知らないまま毎年払い続けている人が少なくありません。
この記事では、固定資産税が高くなる理由と、実際に使える軽減制度、そして節税を考えるうえで見落としがちな注意点を整理しました。
順番に確認していけば、自分の家や土地にどの制度が当てはまるかが見えてくるはずです。
なぜ固定資産税は高くなるのか
固定資産税は、市区町村が決める「課税標準額（固定資産税評価額とほぼ同じ意味で、税額計算のもとになる金額）」に、標準税率1.4%をかけて算出されます。
式にすると次の通りです。
固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4%
つまり金額が上下する理由は、税率ではなく評価額の変化にあります。
評価額は3年に一度の「評価替え」で見直され、地価の上昇や建物の状態によって変動します。
新築時にはさまざまな軽減措置が適用されているため、その期間が終わると税額が急に上がったように感じるケースが多いのも、つまずきやすいポイントのひとつです。
さらに、土地に建っている建物を取り壊して更地にすると、後述する「住宅用地の特例」が外れてしまい、税額が跳ね上がることもあります。
何もしていないのに税額が変わったように見える背景には、たいていこうした制度上の理由があります。
使える軽減制度を確認する
固定資産税には、条件を満たせば適用される軽減制度がいくつも用意されています。
まずは自分の家や土地に当てはまるものがないか、順番に見ていきましょう。
1. 住宅用地の特例
住宅が建っている土地は、面積200㎡以下の部分（小規模住宅用地）で評価額が1/6に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）で1/3に軽減されます。
戸建てやマンションの敷地であれば、多くの場合この特例がすでに適用されているはずです。
納税通知書の課税明細を見て、特例の記載があるかを一度確認しておくと安心です。
2. 新築住宅の軽減
新築の住宅は、一般の住宅で3年間、マンションなど3階建て以上の耐火・準耐火建築物で5年間、建物にかかる固定資産税が1/2に軽減されます。
認定長期優良住宅（省エネ性や耐久性など国の基準を満たした住宅として認定を受けたもの）であれば、この期間がそれぞれ5年間・7年間まで延長されます。
マンションの場合は階層によって評価額そのものの考え方が変わる仕組みもあり、詳しくはタワーマンションの固定資産税、結局いくらになる？で整理しています。
3. 省エネ・耐震・バリアフリー改修
一定の要件を満たすリフォームをすると、翌年度分の税額が軽減されます。
窓の断熱改修を含む省エネ改修では床面積120㎡相当まで1/3の減額、耐震改修では1/2の減額、バリアフリー改修では1/3の減額が受けられる制度があります。
いずれも工事内容や証明書類に細かな要件があるため、着工前に自治体や施工業者に確認しておくと手続きがスムーズです。
4. 面積の誤りを確認する
納税通知書に記載されている面積が、登記簿上の面積と食い違っていることがあります。
もし実際の面積より広く登録されていた場合は、地積更正登記や現況地積の申請によって是正できる可能性があります。
心当たりがあれば、法務局や土地家屋調査士に相談してみる価値はあります。
5. 免税点に該当していないか
課税標準額が土地30万円未満、家屋20万円未満の場合は、そもそも固定資産税がかからない「免税点」という仕組みもあります。
小さな土地を複数所有している場合など、思わぬところで該当していることもあります。
つまずきやすいポイント・よくある誤解
「空き家を放置する」のは逆効果になりやすい
使っていない実家や空き家をそのままにしておくと、倒壊のおそれなどを理由に自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
指定されると住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の税額が最大6倍程度まで増える可能性がある点は見落とされがちです。
解体や活用を検討する際は、特例が外れるタイミングも含めて計画を立てる必要があります。
土地の分筆は「効果があるとは限らない」
土地を複数の区画に分けて登記し直す「分筆」によって評価額が下がるケースはありますが、測量や登記の費用がかかるうえ、必ず税額が下がるとは限りません。
費用対効果を専門家に確認してから判断するのが安全です。
基準日は毎年1月1日
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されます。
年の途中で建物を解体したり売却したりしても、その年の税額には影響しない点は誤解されやすいところです。
解体や引き渡しのタイミングを考えるときは、この基準日を意識しておく必要があります。
相続で受け継いだ実家の土地建物についても、同じ基準日のルールや特例の適用有無が関わってきます。
相続そのものの節税を考えたい場合は、相続税の節税、何から始める？今のうちにできる対策と落とし穴もあわせて確認しておくと、全体像がつかみやすくなります。
まとめ
固定資産税の節税は、まず住宅用地の特例や新築軽減など「すでに使えるはずの制度」がきちんと適用されているかを確認することから始まります。
そのうえで改修による軽減や面積の見直しを検討し、空き家放置や分筆のようにかえって損をしやすい落とし穴を避けていく、という順番で考えるのが遠回りに見えて確実です。
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起業支援と財務コンサルティングが得意な税理士。
これまでの最高調達支援額は10億円。
町田・相模原エリア初の「決算料０円、月額10,000円～の税務顧問×創業融資支援０円×会社設立手数料０円の起業支援プラン」をリリース。
上智大学法学部法律学科卒。
