リノシー(RENOSY)の節税は嘘？本当？不動産投資の仕組みと後悔しない考え方

「リノシー節税」で検索すると、公式サイトの説明と一緒に「節税は嘘」「効果を実感できなかった」という声も目に入ってきます。
営業担当から節税メリットを勧められて話を聞いたものの、本当に自分にも当てはまるのか、判断がつかずに検索した方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、RENOSYが説明する節税の仕組み自体は嘘ではありません。
ただし、誰にでも同じだけ効果が出るわけではなく、条件を理解しないまま始めると「思っていたほど安くならなかった」となりがちです。
この記事では、なぜ「嘘」と言われてしまうのか、その正体と、後悔しないための考え方の順序を整理してお伝えします。

なぜ「節税は嘘」と言われてしまうのか

理由は主に2つあります。

1つ目は、初年度だけ効果が大きく見えることです。
登録免許税や不動産取得税、ローンの手数料といった諸費用は購入した年にまとめて経費計上できるため、初年度の節税額はどうしても大きくなります。
2年目以降はこの一時的な経費がなくなるので、「最初の説明ほど戻ってこない」と感じやすくなるのです。

2つ目は、節税額が所得税率で大きく変わることです。
不動産所得の赤字を給与所得と相殺する「損益通算」が節税の土台になっていますが、同じ100万円の赤字でも、所得税率10%の人と45%の人とでは、戻ってくる税額に数十万円の差が出ます。
年収が高いほど効果を実感しやすく、年収がそれほど高くない人ほど「思ったより変わらない」と感じやすい仕組みなのです。
これを知らずに一律の説明を受けると、期待と結果にギャップが生まれます。

節税の仕組みを順番に理解する

判断を誤らないために、次の順番で押さえておくと整理しやすくなります。

1. 自分の所得税率を確認する

節税額は「赤字額 × 所得税率」でおおむね決まります。
まず自分の課税所得がどの税率帯に入るかを、源泉徴収票や確定申告書で確認しておきましょう。
税率が低い場合は、節税だけを目的に始めるとメリットを実感しにくくなります。

2. 減価償却の仕組みを理解する

節税の中心にあるのが「減価償却」です。
建物は年数の経過とともに価値が下がるとみなされ、その分を毎年経費として計上できます。
実際に現金が出ていくわけではないのに経費にできる点が、キャッシュフローを保ちながら会計上の赤字を作れる理由です。
建物の構造ごとに法定耐用年数が決まっており、築年数が古い物件ほど短い期間で多くを償却できる仕組みになっています。
この計算の考え方は不動産投資の減価償却、結局いくら経費にできる？計算の仕組みをやさしく整理で詳しく解説しています。

3. 減価償却がいつまで続くかを試算する

減価償却には終わりがあります。
償却が終わった後も、ローンの元金返済は続くため、帳簿上の経費が減って所得税が増える一方、手元のキャッシュフローは苦しくなる「デッドクロス」と呼ばれる状態が起こり得ます。
何年目にこの状態が来るかを、契約前に試算しておくことが欠かせません。

4. 売却時の税金まで含めて判断する

減価償却を進めるほど、物件の帳簿上の価値(簿価)は下がっていきます。
将来売却したときに売却価格と簿価の差が大きくなり、譲渡所得税として跳ね返ってくることがあります。
つまり減価償却による節税は、税金を「なくす」のではなく「先送りする」側面もあるのです。
目先の節税額だけでなく、保有から売却までのトータルで得か損かを見る必要があります。

5. 営業トークを鵜呑みにせず税理士に確認する

所得状況や家族構成によって最適な判断は変わります。
担当者の説明だけで決めず、契約前に税理士など第三者に自分のケースで試算してもらうと、思い込みによる失敗を避けやすくなります。

つまずきやすいポイント・よくある誤解

「節税＝儲かる」という誤解 節税は支払う税金を減らす仕組みであり、それ自体が現金収入を増やすものではありません。
物件そのものの収益性(賃貸需要・空室リスク)を後回しにしてはいけません。
節税だけを目的に物件を選んでしまう 節税効果を優先して立地や賃貸需要を軽視すると、空室が続いて家賃収入が入らず、資金繰りが厳しくなることがあります。
マンション投資全体の落とし穴はマンション投資は本当に節税になる？仕組みと落とし穴をやさしく解説でも整理しています。
短期間で償却が終わることを見落とす 築年数が古い物件ほど早く多く償却できる一方、償却期間そのものも短くなります。
数年で節税効果がなくなることを前提にシミュレーションしておく必要があります。
自分の所得水準を確認せずに始める 前述の通り、所得税率が低い人ほど節税効果は小さくなります。
年収や税率を確認しないまま「節税になる」という説明だけで判断すると、期待とのズレが生じやすくなります。