固定資産購入時の仲介手数料・登録免許税・不動産取得税などは経費？税理士が解説

全部ではありません。

固定資産の取得に伴う費用には、

原則として取得価額に含めなければならないもの

と、

取得価額に含めず、その年度の経費にできるもの

があります。

まず、この2つを分けましょう。

本体代だけではありません。

法人税法施行令では、購入した減価償却資産の取得価額について、大きく、

①資産そのものの購入代価

②購入のために要した費用

③事業の用に供するため直接要した費用

を含めることとしています。

例えば運賃、荷役費、購入手数料、据付費などです。

原則としてできません。

その機械を購入し、工場へ運び、使用できる状態にするために必要な費用ですから、機械の取得価額に含めます。

この場合なら、

1,000万円＋20万円＋80万円

＝1,100万円

を機械の取得価額として減価償却するのが基本です。

請求書が別かどうかだけでは決まりません。

その支出が、

機械を取得し、本来の目的で使える状態にするため直接必要だったか

で判断します。

国税庁も、特別償却対象機械について、引取運賃と据付費は機械の取得価額を構成すると明示しています。

不動産を購入するための仲介手数料は、原則として土地・建物の取得価額に含めます。

法人税法施行令上も「購入手数料」は取得価額を構成する費用です。

国税庁も、賃貸用の土地・建物を購入した際の仲介手数料について、土地と建物それぞれの取得価額に算入すると明示しています。

はい。

土地に対応する仲介手数料は土地の取得価額になります。

土地は減価償却できないので、その部分を購入年度の経費にしたり、建物へ寄せて減価償却したりすることはできません。

その土地6：建物4という区分自体が合理的だという前提なら、仲介手数料も合理的に土地・建物へ配分します。

単純に購入価額比で按分するなら、

土地　300万円×60％＝180万円

建物　300万円×40％＝120万円

です。

したがって、

土地の取得価額に180万円

建物の取得価額に120万円

を加えます。

節税目的だけでそのような配分をするのは避けてください。

土地は減価償却できず、建物は減価償却できるため、土地・建物の配分は税額へ直接影響します。

売買契約書、固定資産税評価額、鑑定評価など、合理的な根拠に基づいて配分する必要があります。

原則論から考えると取得関連費用ですが、法人税には特別な取扱いがあります。

法人税基本通達7－3－3の2では、

登録免許税その他登記・登録のために要する費用

について、固定資産の取得価額に算入しないことができるとしています。

したがって法人であれば、取得価額へ入れず、その年度の損金として処理することができます。

「取得価額に算入しないことができる」という規定です。

つまり、取得価額に含めず損金処理することが認められている、という意味です。

「必ず経費処理しなければならない」という規定ではありません。

法人の場合、不動産取得税も法人税基本通達7－3－3の2で、

取得価額に算入しないことができる費用

として明示されています。

したがって、取得価額へ入れず、その事業年度の損金として処理できます。

法人であれば、不動産取得税については取得価額へ算入しない処理が認められています。

ですから、

「土地に関する費用だから全部土地へ資産計上」

とは限りません。

仲介手数料と不動産取得税は、この点で取扱いが違います。

請求内容を確認するのが安全です。

所有権移転登記など、

登記・登録そのもののために支払った司法書士報酬

であれば、「その他登記又は登録のために要する費用」として、法人では取得価額に含めず損金処理することを検討できます。

請求書を確認してください。

例えば、

・司法書士報酬
・登録免許税
・証明書取得費用
・その他の業務報酬

などが一つの請求書に入っていることがあります。

何に対する支払なのかによって取扱いを確認した方がよいでしょう。

少なくとも、

「司法書士に払ったから全部同じ処理」

とは考えない方が安全です。

ここは注意してください。

その50万円は、買主である会社に地方公共団体が課した固定資産税ではありません。

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。

年の途中で不動産を売買しても、その年度分の納税義務者そのものが買主へ変わるわけではありません。

売買当事者間で、

「引渡し後の期間分は買主が負担しましょう」

と合意して精算しているだけです。

国税庁も、この未経過固定資産税等相当額について、

実質的には土地・建物の譲渡対価の一部

としています。

ですから、買主側でも単純な「固定資産税」という租税公課ではなく、取得対価の一部として考えるのが基本です。

土地と建物の双方に対応する精算金なら、合理的に土地と建物へ配分します。

例えば合理的な配分結果が、

土地　30万円

建物　20万円

であれば、

土地30万円は土地の取得価額、

建物20万円は建物の取得価額

に含めます。

そのとおりです。

土地部分は土地の取得価額ですから減価償却できません。

ここでも土地・建物を合理的に区分することが重要になります。

例えば法人が次の不動産を購入したとします。

土地　6,000万円

建物　4,000万円

仲介手数料　300万円

登録免許税・登記費用　100万円

不動産取得税　200万円

固定資産税精算金　50万円

とします。

説明を単純化するため、土地・建物の合理的な比率を60％：40％としてみましょう。

この単純例では、

土地の取得価額　6,210万円

建物の取得価額　4,140万円

となり、建物4,140万円を基礎として減価償却します。

一方、法人では登録免許税等100万円、不動産取得税200万円について、取得価額へ含めず損金処理する方法を選べます。

保有中は減価償却できません。

土地を将来売却したときに、その取得価額が譲渡損益計算の基礎になります。

建物とは経費化のタイミングが大きく違います。

合理的な方法で土地と建物へ配分する必要があります。

例えば、

・土地・建物それぞれの時価
・固定資産税評価額
・相続税評価額
・鑑定評価
・それぞれの取得原価

などを基礎にする方法があります。

だからこそ、恣意的な按分は避ける必要があります。

国税庁も土地・建物の合理的な区分方法として、時価比率、固定資産税評価額等、原価などを例示しています。

「税金が一番安くなる比率」ではなく、

第三者にも説明できる合理的な比率

を使うことが重要です。

そこも「固定資産税」という名前だけで判断しない方がよいところです。

国税庁は、売買時に授受する未経過固定資産税等相当額は、不動産の譲渡対価の一部としています。

そのため、土地に対応する部分と建物に対応する部分で消費税の扱いも分かれます。

売主が課税事業者で通常の課税取引に該当するなどの前提であれば、そのように整理することになります。

土地の譲渡は消費税非課税ですが、建物の譲渡は原則として課税です。

したがって固定資産税精算金も、土地・建物への適切な配分が重要になります。

法人税基本通達は、

「取得価額に算入しないことができる」

としています。

つまり、取得価額へ算入しない処理が認められているということです。

「必ず取得価額から外さなければならない」という意味ではありません。

当期の税負担という点では、取得価額へ入れて長期間で減価償却するより、当期損金にできる方が早く経費化できます。

特に土地に関する登録免許税等を取得価額へ含めると、土地自体は減価償却できません。

ただし、会計方針や金額、資産の内容も確認したうえで処理してください。

基本原則は同じです。

車両本体だけでなく、車を購入して事業使用できる状態にするため直接必要な購入付随費用については取得価額を検討します。

一方、登録免許税その他登録のために要する費用については、法人では取得価額に算入しない処理が認められています。

その場合は請求書の明細ごとに確認します。

名称だけでまとめて処理せず、

「購入そのものに必要な費用なのか」

「登録のための費用なのか」

「保険料なのか」

などに分けることが重要です。

購入代金、購入手数料、運賃、事業使用のため直接必要な費用を取得価額へ含めるという基本構造は同じです。

例えば国税庁は、個人が賃貸用の土地・建物を購入した際の仲介手数料について、土地と建物それぞれの取得価額に算入すると明示しています。

業務用資産については、所得税でも登録免許税、不動産取得税などを必要経費に算入できる取扱いがあります。

国税庁の所得税基本通達37－5でも、業務の用に供される資産に係る固定資産税、登録免許税、不動産取得税等は必要経費に算入するとしています。

事業用資産については似ている部分が多いですが、完全に同じとは考えない方が安全です。

個人の場合には、

・事業用と私用の区分
・家事按分
・非事業用資産
・将来売却した場合の譲渡所得の取得費

など、法人とは別の論点があります。

例えば非事業用の土地・建物では、登録免許税や不動産取得税等を「事業の必要経費」にするという話自体がありません。

具体的な資産の用途を確認して判断します。

大きな固定資産を購入したら、本体代だけ入力して終わりにしないことです。

関連する支払を一度まとめて、

取得価額に入れるもの

その年度に損金・必要経費にできるもの

土地・建物などへ按分するもの

に分けます。

そのとおりです。

一番重要なのは、

その費用は何のために払ったのか

を確認することです。

購入のため直接必要なら原則取得価額。

事業使用のため直接必要なら原則取得価額。

一方、法人の登録免許税、不動産取得税、登記費用などには取得価額へ含めなくてもよい特別な取扱いがあります。

そして固定資産税精算金は、名前は税金でも実質的には売買代金の一部です。

名称ではなく、支出の実質で判断します。