空調・電気設備・給排水設備は建物と分けて減価償却できる？建物附属設備・構築物を税理士が解説

工事内容を確認した方がよいです。

柱、壁、床、屋根など建物そのものに該当する部分は建物ですが、

・電気設備
・給排水設備
・空調設備
・エレベーター
・外構や舗装
・独立した設備や什器

などが含まれている場合、それぞれ建物附属設備、構築物、器具備品等として建物本体と分けて減価償却する場合があります。

税務上はそうではありません。

国税庁の耐用年数通達でも、

建物附属設備は原則として建物本体と区分して耐用年数を適用する

とされています。

耐用年数省令にも、建物とは別に「建物附属設備」という種類が設けられています。

法定耐用年数が違うからです。

例えば鉄筋コンクリート造の事務所用建物は、一般的に耐用年数50年です。

一方、代表的な建物附属設備では、

・一般的な電気設備　15年
・給排水・衛生設備　15年
・一定の冷暖房設備　13年
・その他の冷暖房設備　15年
・エレベーター　17年

など、建物本体より短い耐用年数が設定されています。

かなり違います。

例えば説明を単純化して、

建物本体　4,000万円・50年

建物附属設備　1,000万円・15年

とします。

現在取得する建物・建物附属設備は原則として定額法ですから、概算すると、

建物　4,000万円×0.020＝80万円

建物附属設備　1,000万円×0.067＝約67万円

で、年間約147万円です。

一方、5,000万円すべてを50年の建物としてしまえば、

5,000万円×0.020＝100万円

程度です。

適正に区分することで、初期の減価償却費が大きく変わることがあります。

基本的には「経費になる時期が早くなる」と考えてください。

取得価額の総額5,000万円が、分けたことで6,000万円になるわけではありません。

耐用年数の短い資産へ適正に区分することで、前半の減価償却費が増えるということです。

したがって、主な効果は課税の繰延べ・資金繰り改善です。

一般的な店舗・事務所の建物に附属する電気設備であれば、建物附属設備になるものが多いです。

国税庁の通達では、工場以外の建物について、

・受配電盤
・変圧器
・蓄電器
・配電施設
・電灯用配線施設
・照明設備

などを建物附属設備の電気設備として挙げています。

そこは「照明」という名前だけで決めない方がよいです。

建物に附属する照明設備は電気設備として15年になるものがありますが、国税庁の通達自体も、

器具備品や機械装置に該当するものを除く

としています。

独立性の高い照明器具等については、器具備品等に該当しないか別途確認します。

建物に附属する給排水・衛生設備、ガス設備については、耐用年数表上15年という区分があります。

例えば店舗新築工事の見積書に、

給排水衛生設備工事　300万円

と明確に記載されているのであれば、工事内容を確認して建物本体とは別の建物附属設備として処理できるか検討します。

必ずしも全部同じではありません。

空調設備は、設備の構造や使用方法によって建物附属設備になるものと器具備品になるものがあります。

国税庁の耐用年数通達では、

ウインドータイプのルームクーラーやエアコンなどは「器具及び備品」の冷房用機器に該当するとしています。

一方、パッケージ型エアコンであっても、

ダクトを通じて相当広範囲を冷房するもの

は器具備品ではなく、建物附属設備の冷房設備になります。

そのとおりです。

名称ではなく、構造・設置方法・使用範囲などを確認します。

店舗全体をダクトで空調する中央式・広範囲型の設備と、独立したルームエアコンを同じように扱うとは限りません。

一般的な店舗・事務所のエレベーターについては、耐用年数表上「建物附属設備」の「昇降機設備」として独立した区分があります。

エレベーターは17年です。

したがって、例えばRC造事務所50年の建物本体と、エレベーター17年を区分して減価償却することになります。

建物ではなく「構築物」として区分するものがあります。

例えば舗装路面については、耐用年数表上、

コンクリート敷等　15年

アスファルト敷等　10年

などの独立した区分があります。

門、塀その他の外構についても、構造・用途に応じて構築物として耐用年数を確認します。

そのとおりです。

舗装、門、塀、フェンス、排水設備など、具体的な工事内容を確認します。

そこまで自由に細分化できるわけではありません。

耐用年数表で独立した種類・構造・用途として区分される資産なのか、建物と物理的・機能的に一体となっている造作なのかを確認します。

建物附属設備として特掲されていない造作で、建物と一体となっているものは、基本的には建物として扱うことになります。

そのとおりです。

請求書や見積書の項目分けは非常に重要な証拠ですが、

見積書の1行＝税務上の固定資産1個

ではありません。

例えば同じ耐用年数15年の電気設備について、

配線100万円

分電盤100万円

照明設備200万円

と細かく書かれているからといって、税務上必ず3つの異なる耐用年数を適用するわけではありません。

税務上どの資産区分に属するかを先に判定します。

一つの目安は、

耐用年数省令上、別の種類・構造・用途・細目として区分されているか

です。

例えば、

建物

電気設備

給排水設備

空調設備

昇降機設備

消火・防災設備

構築物

器具備品

など、税法上も明確に性質が異なるものは分ける合理性があります。

逆に、同じ資産区分の中を、

「税金を早く落としたいから」

という理由だけでさらに細切れにするのは避けます。

はい。

正しくは、

実態として別の減価償却資産だから分ける

です。

結果として耐用年数が短くなり、減価償却が早くなることはありますが、節税ありきで区分を作るわけではありません。

請求書が一式表記だから、直ちに全部を建物にしなければならないわけではありません。

まず施工会社に、

工事見積内訳書

工事項目別の請求明細

を出してもらえるか確認してください。

このような工事内訳があれば、

「電気設備500万円は何を施工したのか」

「空調はダクト式か」

「外構300万円の中身は舗装・フェンス等でいくらか」

と確認して、各資産区分と耐用年数を判定できます。

かなり重要な資料ですが、税務上の資産区分と施工会社の工事項目が必ず一致するとは限りません。

例えば「電気工事」の中に、

・建物附属設備となる配線や照明
・機械装置に直接附属する電気設備
・独立した器具備品

が混在することもあり得ます。

工事名だけではなく内容まで確認します。

中古建物でも、建物本体と建物附属設備を合理的に区分できるのであれば、別々に減価償却することを検討できます。

実際に国税不服審判所の公表裁決でも、建物本体と建物附属設備の価額が契約書で明らかでない物件について、

建築時の工事費割合が把握できるのであれば、その割合を基に区分する方法が合理的

と判断された事例があります。

そのような大ざっぱな割合は慎重に考えた方がよいです。

先ほどの裁決でも、一般的な共同住宅の平均割合を使った評価については、個別物件の構造や特性を反映していないとして合理性が否定されています。

具体的な物件の工事資料、固定資産税評価資料、再建築費等、その物件自体に対応した根拠を優先した方が安全です。

原則としては、耐用年数表に掲げられている設備区分に応じた耐用年数を適用します。

一方、耐用年数通達には「前掲の区分によらないもの」として、一の種類に属する減価償却資産を細目等に区分せず一括して償却する取扱いもあります。

ただし、

短い耐用年数の設備だけ個別区分して、残りだけ都合よく一括区分する

といった選び方には制限があります。

実際に採用する場合は通達上の要件を確認してください。

ここには例外があります。

耐用年数通達では、木造、合成樹脂造、木骨モルタル造の建物については、建物附属設備を建物と一括して建物の耐用年数で償却することが認められています。

原則は建物本体と附属設備を分けますが、一定の木造建物等では経理を簡素化できる取扱いがあります。

そう考えるのが基本です。

実際に国税不服審判所の公表裁決でも、鉄筋系の建物について、建物本体と建物附属設備はそれぞれ別の耐用年数で計算する必要があると判断された事例があります。

賃借建物の内装は少し違うので注意してください。

国税庁の耐用年数通達では、借りている建物に行った造作について、

建物附属設備に該当するものは、その建物附属設備の耐用年数

で償却します。

一方、

建物そのものに対して行った造作については、同一建物の造作全部を原則として一つの資産として扱い、合理的に耐用年数を見積もる

とされています。

原則として、そのような処理ではありません。

建物附属設備に該当しない内部造作については、同一の建物・同一用途の造作全体を一つの資産として、その建物の耐用年数、造作の種類、用途、使用材質等を勘案して合理的な耐用年数を見積もります。

ここは、

「内装工事は明細を細かくすれば何でも短期償却できる」

と誤解しやすいところです。

単に契約書が5年だから自動的に5年になるわけではありません。

例外的に、

・賃借期間の定めがある
・契約更新ができない
・有益費の請求や買取請求ができない

という条件を満たす場合には、その賃借期間を耐用年数として償却することが認められています。

一般的な更新可能な店舗賃貸借契約なら、

「契約期間5年だから内装も5年」

とはしません。

建物附属設備に該当する部分は分けて考えます。

例えば空調、電気、給排水等が建物附属設備に該当するのであれば、その部分はそれぞれ建物附属設備の耐用年数を適用します。

残った建物造作部分について、合理的に見積もった一つの耐用年数で償却するという整理になります。

そこはさらに前段階の判定があります。

工事内容が単なる修理・維持管理なのか、新たな資産の取得や価値・耐久性を高める資本的支出なのかを確認します。

修繕費として当期経費になる部分なら、そもそも建物・建物附属設備として減価償却する必要はありません。

その順番で整理すると分かりやすいです。

現在新しく取得する建物附属設備・構築物についてはできません。

2016年4月1日以後に取得した建物附属設備・構築物については、原則として定率法が廃止され、定額法となっています。

したがって、建物本体から区分することによる主な差は、

償却方法ではなく耐用年数の違い

です。

その理解でよいです。

もちろん、本当に建物附属設備に該当することが前提です。

根拠のない推定は避けた方がよいです。

特に金額が大きい場合は、

・工事請負契約書
・詳細見積書
・工事原価明細
・設計図
・設備図
・竣工図
・請求書
・施工会社からの回答

など、その工事自体に対応する第三者資料を優先します。

実際の工事内容と当時の積算資料に基づいて作成してもらえるのであれば、非常に有用です。

むしろ高額な一式工事については、申告前に施工会社へ工事項目別の内訳を依頼することをおすすめします。

主に、

「本当にその資産区分なのか」

「その金額の根拠は何か」

という2点です。

例えば、

1億円の建築工事を申告時に突然、

建物7,000万円

附属設備2,000万円

構築物1,000万円

としたのであれば、

なぜその金額なのか

を説明できる必要があります。

もちろんです。

見積書、工事明細、設計図等から、

「この500万円は電気設備」

「この300万円は給排水設備」

「この200万円はアスファルト舗装」

と客観的に追える状態が理想です。

少し違います。

整理すると次のようになります。

少なくとも「一式」だけではなく、主要工事項目ごとの金額が分かる見積書・請求明細を残してもらうことです。

例えば、

・建築本体
・電気
・照明
・給排水・衛生
・空調
・昇降機
・防災設備
・外構
・舗装
・看板
・厨房設備
・家具・什器

などです。

工事前から明細を残してもらえば、完成後の固定資産登録がかなり楽になります。

高額な新築・改装工事なら、見積段階で見せてもらう方がよいです。

完成後に「一式5,000万円」の請求書しか残っていない状態より、

工事前に内訳を確認し、必要な明細を施工会社へ依頼しておく方が、適正な資産区分をしやすくなります。

考え方はシンプルです。

税法上別の減価償却資産であり、工事内容と金額を客観的に区分できるところまで分ける。

これが基本です。

逆に、

資料も実態もないのに、耐用年数を短くするためだけに細分化しない。

ということです。

その理解が一番正確です。

工事金額が大きいほど、最初の資産区分がその後10年、20年、場合によっては50年の減価償却に影響します。

ですから、大規模な店舗・事務所工事ほど最初の整理が重要です。